Το πρώτο σχέδιο υπολογισμού των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων

(c) ellinikignomi
(c) ellinikignomi

Παρουσδιάζεται στην αρμόδια Επιτροπή του Υπουργείου Οικονομικών – Η διαδικασία του καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την ελληνική επικράτεια είναι εξαιρετικά δύσκολη, ενώ μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών απέχει από την συμφωνία της Κυβέρνησης με τους δανειστές της χώρας, που προβλέπει την εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές!

Επιμέλεια: Ευθύμιος Χατζηϊωάννου

Σύμφωνα με έγκυρες δημοσιογραφικές πληροφορίες και όπως παρουσιάζει σε δημοσίευμά της η εφημερίδα «Καθημερινή», παρουσιάζεται στην συντονιστική επιτροπή, της οποίας προεδρεύει ο Υπουργός Οικονομικών, κ. Ευκλείδης Τσακαλώτος, το πρώτο σχέδιο υπολογισμού των νέων αντικειμενικών αξιών από την αρμόδια ομάδα εργασίας.
Τα μέλη της ομάδας εργασίας, αφού έλαβαν τα απαραίτητα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας, τους συμβολαιογράφους, αλλά και την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχώρησαν στην δημιουργία ενός μοντέλου για τον υπολογισμό των τιμών ζώνης με βάση τις πραγματικές αξίες που ισχύουν σήμερα.
Μάλιστα, χρησιμοποίησαν πιλοτικά μια περιοχή των Αθηνών, στην οποία καταγράφεται κάποια κινητικότητα αγοραπωλησιών (συγκριτικά με άλλες περιοχές όπου οι πράξεις αγοραπωλησιών είναι ελάχιστες τα τελευταία χρόνια).

Η διαδικασία καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια είναι εξαιρετικά δύσκολη και ακόμα δυσκολότερη είναι η παρακολούθηση της αγοράς!

Συγκεκριμένα, χρησιμοποίησαν τα στοιχεία τιμών ακινήτων, που έχει στην βάση δεδομένων της η Τράπεζα της Ελλάδος και τα στοιχεία αγοραπωλησιών από την Ενωση Συμβολαιογράφων. Επίσης, χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία μισθώσεων, που έχει στην ηλεκτρονική της βάση η ΑΑΔΕ, με στόχο να διαπιστώσουν την τιμή ενοικίασης στην εν λόγω εξεταζόμενη περιοχή ανά τετραγωνικό μέτρο, έτσι ώστε να προκύψει, όπως αναφέρουν, μια «υπονοούμενη αξία» των ακινήτων.
Ωστόσο, το μεγάλο πρόβλημα είναι, ότι στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας οι πράξεις είναι ελάχιστες, ενώ σε άλλες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία. Αυτό σημαίνει, ότι η διαδικασία καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια με το παραπάνω σύστημα είναι εξαιρετικά δύσκολη, ενώ ακόμα δυσκολότερη είναι η παρακολούθηση της αγοράς με στόχο να τροφοδοτείται η νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα, που επιθυμεί να δημιουργήσει το Υπουργείο Οικονομικών με τις αξίες των ακινήτων.

Η οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών απέχει από την συμφωνία της Κυβέρνησης με τους δανειστές της χώρας, που προβλέπει την εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές!

Δηλαδή, δεν είναι εφικτή στην παρούσα χρονική στιγμή η αναπροσαρμογή των τιμών της Εφορίας με βάση τις πραγματικές τιμές, καθώς δεν υπάρχει ικανό δείγμα πωλήσεων ακινήτων για να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και να ληφθούν αποφάσεις για τα ακίνητα σε όλη την χώρα.
Πάντως, ειδικοί της αγοράς επιμένουν, ότι σε αυτή την φάση με την έλλειψη ρευστότητας και τις λιγοστές πράξεις στην αγορά ακινήτων, το πιο συνετό είναι να γίνει μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά περίπου 20%.
Σε κάθε περίπτωση, η οριζόντια μείωση δεν είναι το ζητούμενο και απέχει από την συμφωνία της Κυβέρνησης με τους δανειστές της χώρας, όπως αυτή αποτυπώνεται στο μνημόνιο και η οποία προβλέπει την εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές.

Κατά μέσον όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες έως και 40% από τις πραγματικές, αν και υπάρχουν  περιπτώσεις αγοραπωλησιών, οπου η τιμές ειναι κατά 70% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες!

Επιπροσθέτως, η οριζόντια μείωση δεν αντανακλά σε καμία περίπτωση την πραγματική κατάσταση στην αγορά. Και αυτό, καθώς κατά μέσον όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες έως και 40% από τις πραγματικές.
Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών κατά 70% και πλέον κάτω από την αντικειμενική αξία των ακινήτων.
Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία, που συμπεριλαμβάνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα οποία δείχνουν την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, όπως επίσης και την αδυναμία υπολογισμού της τιμής ζώνης ανά περιοχή. Για παράδειγμα, στον Δήμο Μοσχάτου στις 10 Απριλίου 2017 πωλήθηκε ακίνητο 90 τ.μ. τρίτου ορόφου, κατασκευής 1975, έναντι 25.000 ευρώ. Η τιμή ζώνης για το εν λόγω ακίνητο ανέρχεται στα 1.100 ευρώ ανά τ.μ. Δηλαδή η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι περίπου στις 99.000 ευρώ. Επίσης, διαμέρισμα στην ίδια περιοχή 108,70 τ.μ. του 1982 πωλήθηκε έναντι 65.000 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 119.570 ευρώ.