-Προκαλούν σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων στην χώρα μας, που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία!
-Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες δηλώνουν αδυναμία να πληρώνουν για την έκδοση των διαφόρων υποχρεωτικών πιστοποιητικών, που αφορούν τα ακίνητά τους, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν να μείνουν χιλιάδες ακίνητα αναξιοποίητα!
Επιμέλεια: Ευθύμιος Χατζηϊωάννου.
Σοκ και δέος προκαλούν σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων στην χώρα μας τα νέα χαράτσια, που προβλέπονται, υπό την μορφή διαφόρων πιστοποιητικών, από την νέα νομοθεσία και επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία!
Οι επιβαρύνσεις αυτές είναι τόσο δυσβάσταχτες και εξοντωτικές, που δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να δηλώσουν αδυναμία να πληρώνουν για την έκδοση των διαφόρων πιστοποιητικών, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να μένουν αναξιοποίητα και άδεια!
Συγκεκριμένα και σύμφωνα με εκτιμήσεις της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και ειδικών από την αγορά ακινήτων, με την εφαρμογή των νέων νόμων για την ακίνητη περιοσία, τεράστιες επιβαρύνσεις αναμένουν όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που θέλουν να πωλήσουν ή να μισθώσουν την περιουσία τους, αλλά και εκατομμύρια άλλους, που είναι υποχρεωμένοι να έχουν «ηλεκτρονική ταυτότητα» κτιρίου, ενεργειακό πιστοποιητικό, πιστοποιητικό περί αυθαιρεσιών κ.α.
Κατά τις ίδιες εκτιμήσεις, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να πληρώσουν τουλάχιστον 500 ευρώ για μια απλή επίσκεψη μηχανικού σε έναν χώρο, προκειμένου να βεβαιώσει για το αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και να εκδώσει τα απαραίτητα πιστοποιητικά, που είναι πλέον υποχρεωτικά ακόμη και για μια απλή δικαιοπραξία. Όχι μόνον, δηλαδή, όταν αλλάζει η μίσθωση, αλλά και για την αποδοχή κληρονομιάς, την πώληση, την γονική παροχή ή την παραχώρηση της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου.
“Χιλιάδες ιδιοκτήτες θα δηλώσουν αδυναμία να πληρώνουν για την έκδοση πιστοποιητικών, με αποτέλεσμα να μείνουν αντίστοιχα χιλιάδες ακίνητα αναξιοποίητα”
Τα χαράτσια θα πολλαπλασιάζονται, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου και τα δικαιολογητικά, που απαιτούνται. Ουσιαστικά, ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου μπορεί να κληθεί να πληρώσει όσα θα εισπράξει σε έναν χρόνο από ενοίκια και σίγουρα πολύ περισσότερα από τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ. Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, που αναλύουν τις επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία, «χιλιάδες ιδιοκτήτες θα δηλώσουν αδυναμία να πληρώνουν για την έκδοση πιστοποιητικών, με αποτέλεσμα να μείνουν αντίστοιχα χιλιάδες ακίνητα αναξιοποίητα. Παράλληλα, στις αποδοχές κληρονομιάς θα δημιουργηθεί “κραχ”, καθώς δεν θα θέλει κανείς να πάρει ακίνητα, που βαρύνονται με υψηλό ετήσιο κόστος».
Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, με τους νέους νόμους, και με τον τελευταίο για τα αυθαίρετα, σε κάθε νέα μίσθωση, και ιδιαίτερα επαγγελματική, ο εκμισθωτής ιδιοκτήτης θα επιβαρύνεται τουλάχιστον με:
1) Αμοιβή Ενεργειακού επιθεωρητή για το πιστοποιητικό «ενεργειακής απόδοσης»,
2) Αμοιβή Πολιτικού Μηχανικού για την βεβαίωση «πολεοδομικής νομιμότητας», πλέον του κόστους νομιμοποίησης τυχόν υφισταμένων αυθαιρέτων κτισμάτων.
3) Αμοιβή ηλεκτρολόγου για το πιστοποιητικό της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
4) Αμοιβή Μεσίτη αστικών συμβάσεων, εφ’ όσον έχει μεσολαβήσει.
Αυτό σημαίνει, ότι το κόστος από 500 ευρώ κατά μέσο όρο μπορεί και να διπλασιαστεί ή τριπλασιαστεί, αναλόγως του ακινήτου.
Πανικό στην κτηματαγορά προκαλεί το λεγόμενο Ενεργειακό Πιστοποιητικό
Αναλυτικά, οι επιβαρύνσεις, που, πέραν του εξοντωτικού πολλές φορές ΕΝΦΙΑ, προκαλούν πανικό στην κτηματαγορά αφορούν κυρίως στο λεγόμενο Ενεργειακό Πιστοποιητικό. Συγκεκριμένα, από τις αρχές του ερχόμενου έτους το συγκεκριμένο πιστοποιητικό είναι υποχρεωτικό και πρέπει να αναγράφεται σε όλα τα συμβόλαια, αγοράς, πώλησης, μεταβίβασης κ.λπ. Το κόστος του κυμαίνεται ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου και τον μηχανικό, με τον οποίο ήδη γίνονται πολλά «παζάρια». Κατά μέσο όρο υπολογίζεται, ότι κοστίζει γύρω στα 150 ευρώ καθώς για ένα μέσο ακίνητο έως 80 τ.μ. φθάνει τα 90-100 ευρώ. Για διαμερίσματα πάνω από 80 τ.μ. το κόστος ανεβαίνει στα 100-120 ευρώ, ενώ για ένα σπίτι 200 τ.μ. μπορεί να ξεπεράσει τα 200-250 ευρώ. Ομοίως και στα καταστήματα και γραφεία το ενεργειακό πιστοποιητικό κοστίζει γύρω στο 1,5 με 1,8 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Δηλαδή, ο μηχανικός που καλείται απλά να κάνει τον έλεγχο και να βγάλει τη γνωμάτευση μπορεί να πληρωθεί με βάση τα τετραγωνικά που επιθεωρεί. Εννοείται, ότι οι επισκευές για την αποκατάσταση των ενεργοβόρων κτιρίων (μετά από τις συστάσεις του επιθεωρητή) μπορεί να κοστίσουν πολλές χιλιάδες ευρώ, ανάλογα με το εύρος τους (αλλαγές κουφωμάτων, παραθύρων, σκίαστρα, μονώσεις κ.λπ.). Να σημειωθεί, ότι η ενεργειακή επιθεώρηση δεν είναι δια βίου, αλλά μπορεί να πραγματοποιείται πολύ συχνά, ανάλογα με τις δικαιοπραξίες, που γίνονται.
Υποχρεωτικό είναι στο εξής το Ενεργειακό Πιστοποιητικό κτιρίου και για τις διαφημιστικές καταχωρήσεις στον Τύπο και στο διαδίκτυο για την διάθεσή του προς πώληση ή προς μίσθωση
Υπενθυμίζεται, ότι το «Πράσινο» Πιστοποιητικό από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι υποχρεωτικό στις εξής περιπτώσεις:
-Σε όλες τις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρήσεις στον Τύπο και το διαδίκτυο για την διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου, που διαθέτει ΠΕΑ, απαιτείται η αναγραφή του δείκτη ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) του κτιρίου. Αυτό σημαίνει, ότι αν κάποιος ιδιοκτήτης θέλει να βάλει μια καταχώριση για την πώληση ή ενοικίαση ενός κτιρίου θα πρέπει πρώτα να έχει απευθυνθεί σε ενεργειακό επιθεωρητή, να γίνει η κατάταξη του κτιρίου στις βαθμίδες ενεργειακής απόδοσης (Α έως Η, ανάλογα με το πόσο ενεργοβόρο είναι το ακίνητο), να εκδοθεί το πιστοποιητικό και ο αριθμός αυτού να γραφτεί υποχρεωτικά στην αγγελία. Σκοπός είναι να γνωρίζει ο αγοραστής ή ενοικιαστής, ότι το ακίνητο, που τον ενδιαφέρει, έχει καταταγεί σε ενεργειακή βαθμίδα. Υπενθυμίζεται, ότι ανάλογα με το πόσο ενέργεια καταναλώνει το ακίνητο για να ζεσταθεί ή να κρυώσει, επηρεάζεται και η τελική τιμή του. Ένα ενεργοβόρο κτίριο ασφαλώς αντιμετωπίζεται διαφορετικά, και σίγουρα αρνητικά από αυτόν, που θέλει να το χρησιμοποιήσει.
-Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση Ενεργειακού Πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται. Αυτό σημαίνει, ότι και οι μικρές γκαρσονιέρες πλέον θα πρέπει να ελέγχονται για την ενεργειακή τους απόδοση.
Η μη τήρηση των διατάξεων για το Ενεργειακό Πιστοποιητικό μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 1.000 έως 10.000 ευρώ ανάλογα με την επιφάνεια και την χρήση του ακινήτου
Υπενθυμίζεται, ακόμη, ότι η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) απαιτούταν σε όλα τα κτίρια επιφάνειας άνω των 50 τμ, (κατοικία, μόνιμη και παραθεριστική, γραφεία, εμπορικές χρήσεις, συνάθροιση κοινού, εκπαίδευση, προσωρινή διαμονή, υγεία και κοινωνική πρόνοια, κλπ), ως εξής:
-Με το πέρας της κατασκευής κάθε νέου ή ριζικά ανακαινιζόμενου κτιρίου.
Ήδη, από 09.01.2011απαιτείται σε κάθε πώληση-αγορά ενιαίου κτιρίου ή πώληση-αγορά τμήματος κτιρίου (π.χ. διαμέρισμα).
Από 09.01.2012 απαιτείται για την ενοικίαση τμήματος κτιρίου κατοικία (π.χ. διαμέρισμα) και επαγγελματικής στέγης.
Επίσης τα συστήματα θέρμανσης των κτιρίων πρέπει να επιθεωρούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον κάθε πέντε (5) έτη για συστήματα με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος έως είκοσι (20) έως και εκατό κιλοβάτ (100 kW) τουλάχιστον κάθε δύο (2) έτη, για συστήματα με λέβητες άνω των εκατό κιλοβάτ (100 kW) (ανά 4 έτη αν χρησιμοποιούν αέριο ως καύσιμο).
Όπως ενημερώνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), σε ότι αφορά τα Ενεργειακά Πιστοποιητικά, η μη τήρηση των διατάξεων μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 1.000 έως 10.000 ευρώ ανάλογα με την επιφάνεια και την χρήση του ακινήτου.
“Η χώρα μπορεί να ρημάξει κυριολεκτικά από δεκάδες χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα, τα οποία ουδείς θα ενδιαφέρεται, πλέον, να τα κληρονομήσει”!
Σημαντική είναι, όμως, και η βεβαίωση μηχανικού περί αυθαιρέτων. Με το άρθρο 64 του πρόσφατου Νόμου για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων ορίζεται, ότι είναι υποχρεωτική η επισύναψη βεβαίωσης μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών.
Η υποχρέωση αυτή επεκτείνεται και στις συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομιάς ή κληροδοσίας, αλλά και στις μεταγραφές κατακυρωτικών εκθέσεων πλειστηριασμών και δικαστικών αποφάσεων επιδίκασης ακινήτου. Επίσης, όπως υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ, επεκτείνεται έμμεσα και στις μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων, αφού αξιώνει την επισύναψη σχετικής βεβαίωσης σε κάθε αίτηση αδειοδότησης λειτουργίας. Ουσιαστικά, πλέον, για να αποδεχθεί κάποιος συμβολαιογραφικά μια κληρονομιά, θα πρέπει να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικό μηχανικού, ότι ο θανών δεν είχε κατασκευάσει αυθαίρετα, ακόμη και όταν δεν υπάρχουν τέτοια.
Εάν, βεβαίως, υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, θα πρέπει πρώτα να πληρώσει τα προβλεπόμενα πρόστιμα, καθώς και την αμοιβή μηχανικού για την δήλωσή τους. «Αποτέλεσμα της διάταξης αυτής θα είναι στην καλύτερη περίπτωση να οδηγηθούν οι ιδιοκτήτες στην σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποιήσης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κάτι που θα οδήγήσει σε απόλυτη ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών, στην χειρότερη δε περίπτωση να «ρημάξει» κυριολεκτικά η χώρα από δεκάδες χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα, που ουδείς θα ενδιαφέρεται να τα κληρονομήσει, αναφέρει η Ομοσπονδία των ιδιοκτητών.
Το χαράτσι με τα πιστοποιητικά πολεοδομικής νομιμότητας
Με την ίδια διάταξη, σε κάθε μίσθωση επαγγελματικού ακινήτου θα απαιτείται ο ιδιοκτήτης να διαθέτει πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας από μηχανικό, δίμηνης ισχύος, ακόμη και αν δεν υπάρχουν αυθαίρετα, προκειμένου να αδειοδοτηθεί το ακίνητο αυτό. Το κόστος βαρύνει, βεβαίως, τους ιδιοκτήτες και είναι υψηλό. Σύμφωνα με πληροφορίες από γραφεία μηχανικών, οι τιμές κυμαίνονται για την έκδοση του πιστοποιητικού νομιμότητας. Μόνον η επίσκεψη στο χώρο, η σύγκριση με πολεοδομικά σχέδια και ο έλεγχος μπορεί να κοστίσουν περί τα 250 με 300 ευρώ. Αν απαιτούνται επισκέψεις και στην πολεοδομία και επιπλέον πιστοποιητικά τότε ο μηχανικός ανεβάζει το κασέ του. Π.χ. μια βεβαίωση για εντός σχεδίου ακίνητο κοστίζει 70-90 ευρώ, για εκτός σχεδίου κοντά στα 150-170 ευρώ. Η εύρεση εγγράφων κοστίζει 30 με 40 ευρώ την επίσκεψη ενώ ένα νέο τοπογραφικό μπορεί να φτάσει και τα 400 ευρώ!
Διαφορετικά είναι τα χαράτσια για επαγγελματικά ακίνητα και τον έλεγχο νομιμότητας αυτών. Για κάθε μίσθωση γραφείων, καταστημάτων και των υπόλοιπων ειδών επαγγελματικών ακινήτων, απαιτείται βεβαίωση μηχανικού σε κάθε αίτηση αδειοδότησης λειτουργίας.
Ο ιδιοκτήτης τους, δηλαδή, θα πρέπει να διαθέτει πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας από μηχανικό, δίμηνης ισχύος, ακόμη και αν δεν υπάρχουν αυθαίρετα, προκειμένου να αδειοδοτηθεί το ακίνητο αυτό. Όμως, το κόστος δεν σταματά εκεί, αφού πρέπει να πληρωθεί επίσης το ποσό για το ενεργειακό πιστοποιητικό, αλλά και ο ηλεκτρολόγος που θα έρθει να ελέγξει την ηλεκτρολογική εγκατάσταση. Η αμοιβή του μπορεί να κυμαίνεται από 50 έως 100 ευρώ. Ακόμη, αν μεσολαβήσει μεσίτης, για κάθε νέα μίσθωση θα πρέπει να πληρωθεί και αυτός.
Υποχρεωτική και η απόκτηση της βεβαίωσης ΟΤΑ, περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας
Ακόμη, δεν πρέπει να ξεχνά κανείς και την χωρίς οικονομικό κόστος, αλλά απαραίτητη, απόκτηση της βεβαίωσης ΟΤΑ περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας. Η παράλειψη του συμβολαιογράφου ή της Υπηρεσίας του Δήμου, όχι μόνον ακυρώνει την πράξη αγοραπωλησίας, αλλά οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να πληρώσουν τέλη εικασαετίας (μετά και την επιμήκυνση της παραγραφής οφειλών προς ΟΤΑ από τα 5 χρόνια στα 20). Σε αυτή την περίπτωση, το κόστος είναι εξωπραγματικό.
Ενα ακόμη «βάρος» για τους ιδιοκτήτες είναι οι περιοδικοί έλεγχοι της ταυτότητας κτιρίων. Με τις διατάξεις για την «ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων» προβλέπεται ο υποχρεωτικός επανέλεγχος όλων των κτιρίων ανά πενταετία και των κατοικιών ανά επταετία.
Υπενθυμίζεται, ότι η ενημέρωση της ταυτότητας κτιρίου πραγματοποιείται σε ηλεκτρονική μορφή με αίτηση του αρμόδιου μηχανικού στο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, το οποίο δύναται να προβαίνει σε έλεγχο των στοιχείων, που υποβλήθηκαν, αντιπαραβάλλοντας αυτά με τα υποβαλλόμενα στοιχεία κατά την έκδοση της άδειας δόμησης, καθώς και με τα στοιχεία του πορίσματος των ελεγκτών δόμησης. Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης υποχρεώνεται να προσλάβει μηχανικό, του οποίου η αμοιβή ξεκινάει από τα 200 ευρώ για ένα διαμέρισμα, με δεδομένο, ότι δεν υπάρχει ελάχιστη αμοιβή.
Σε περίπτωση ψευδούς βεβαίωσης, προβλέπονται υψηλά πρόστιμα που θα ξεκινούν από τις 2.000 ευρώ και θα αγγίζουν τις 20.000 ευρώ, με τους μηχανικούς να υπόκεινται σε κυρώσεις που περιλαμβάνουν την αφαίρεση αδείας.
«Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων» – Επιθεωρήσεις, βεβαιώσεις και πιστοποιητικά, που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων
Με τις διατάξεις για την «ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων» προβλέπεται ο υποχρεωτικός επανέλεγχος όλων των κτιρίων ανά πενταετία και των κατοικιών ανά επταετία.
Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται.
Mια βεβαίωση για εντός σχεδίου ακίνητο κοστίζει 70-90 ευρώ, για εκτός σχεδίου κοντά στα 150-170 ευρώ. Η εύρεση εγγράφων κοστίζει 30 με 40 ευρώ την επίσκεψη.
Γενικά, τους ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνουν οικονομικά επιθεωρήσεις, βεβαιώσεις και πιστοποιητικά, που είναι οι εξής:
1) Υποχρεωτική έκδοση και επισύναψη ενεργειακών πιστοποιητικών σε κάθε πώληση ή μίσθωση κτιρίου, με αμοιβή ενεργ. επιθεωρητών ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.
2) Υποχρεωτικές επιθεωρήσεις λεβήτων, καυστήρων, κλιματιστικών ανά 2-4 έτη, με αμοιβή ενεργειακού επιθεωρητή ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.
3) Βεβαιώσεις μηχανικών για πολεοδομική νομιμότητα σε όλα τα μεταβιβαστικά συμβόλαια ακινήτων, ακόμη και τα αδόμητα, ανεξαρτήτως ύπαρξης αυθαιρεσίας, με απροσδιόριστο ύψος αμοιβής μηχανικού.
4) Εξαρτημένα τοπογραφικά για τις μεταβιβάσεις και γονικές παροχές των εκτός σχεδίου ακινήτων.
5) Έλεγχοι νέων οικοδομών και προσθηκών από τους «ελεγκτές δόμησης» με ελάχιστο ύψος αμοιβής 450 ευρώ και μέγιστο 3.550 ευρώ.
6) Πολλαπλοί εσαεί περιοδικοί τεχνικοί έλεγχοι σε όλα τα υφιστάμενα κτίρια για την έκδοση του «πιστοποιητικού πληρότητας» της «ταυτότητας κτιρίων», με επαναλαμβανόμενες αμοιβές επιθεωρητών.
7) Περιοδικές επιθεωρήσεις ασφαλείας παλαιών ανελκυστήρων, με απροσδιόριστο ύψος αμοιβής ηλεκτρολόγου μηχανολόγου.
8) Πιστοποιητικά ηλεκτρολόγου νέου τύπου για περιοδικές επιθεωρήσεις ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων.
Τα μέτρα από την Ε.Ε., που επιβαρύνουν την ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας
Εκτός, όμως, από τα μέτρα αυτά, υπάρχουν και τα μέτρα, που επιβάλλονται ή προτείνεται να επιβληθούν από την Ε.Ε. Αυτά είναι:
α) Σύσταση (2001/331): Περιβαλλοντική επιθεώρηση επαγγελματικών ακινήτων.
β) Οδηγία (98/83): Επιθεώρηση ποιότητας ποσίμου νερού (όρια μολύβδου).
γ) Οδηγία (83/477): Επιθεώρηση προστασίας κατοίκων από αμίαντο.
δ) Οδηγία (2007/60): Επιθεώρηση προστασίας κτιρίων από πλημμύρες.
ε) Πρόταση: Επιθεώρηση Εξοικονόμησης Νερού στα κτίρια (επί του παρόντος απορρίφθηκε με παρέμβαση της UIPI ως στερούμενη κοινωνικού οφέλους).
στ) Πρόταση: Επιθεώρηση κτιρίων για έλεγχο εκπομπής αερίων θερμοκηπίου.
ζ) Πρόταση: Επιθεώρηση προσβασιμότητας κτιρίων από Α.Μ.Ε.Α.
και η) Πρόταση: Νέες προδιαγραφές για τους ανελκυστήρες
