Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
bm-bioxoi@otenet.gr, ktimatologiolaw@yahoo.gr

Όταν περισσότεροι του ενός μοιράζονται την κυριότητα ενός ακινήτου, ο καθένας τους έχει δικαίωμα να λαμβάνει μερίδιο από την απόλαυση του ακινήτου, π.χ. να διαμένει σ’ αυτό, ή από την εκμετάλλευση αυτού, π.χ. να λαμβάνει το ποσοστό του από το μίσθωμα που αποφέρει. Εάν δηλαδή το ακίνητο, που είναι μισθωμένο με μηνιαίο μίσθωμα 800 ευρώ, ανήκει στον πατέρα κατά το 2/8 εξ αδιαιρέτου και από 3/8 στο καθένα από τα δύο του παιδιά, ο πατέρας δικαιούται 200 ευρώ, ενώ το κάθε τέκνο από 300 ευρώ μηνιαίως.

Εάν το ακίνητο δεν είναι μισθωμένο, αλλά διαμένει σ’ αυτό ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι άλλοι δικαιούνται, εάν το ζητήσουν, να λάβουν από τον συγκύριο που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς το κοινό ακίνητο, το ποσοστό τους από την αξία χρήσεως του ακινήτου, δηλ. από την αξία που θα απέφερε, εάν αυτό μισθωνόταν ή αποτελούσε αντικείμενο άλλης εκμεταλλεύσεως.

Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις κατά τις οποίες η αξίωση του μεριδίου ενός εκ των συγκυρίων, έναντι του άλλου, ο οποίος κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, θεωρείται καταχρηστική και άρα μη νόμιμη. Κάτι τέτοιο μπορεί να συμβαίνει όταν επί παραδείγματι ο συνδικαιούχος έχει με πράξεις ή δηλώσεις του στο παρελθόν δημιουργήσει την σαφή εντύπωση ότι δεν θα διεκδικήσει το μερίδιό του, ή όταν ηθικοί ή άλλοι λόγοι καθιστούν την άσκηση του δικαιώματος μη ανεκτή κατά το δίκαιο.

Στην υπ’ αριθ. 448/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία η θυγατέρα είχε κληρονομήσει από τον πατέρα της τα 3/4 (75%) ισογείου διαμερίσματος και των υπογείων αποθηκών του, ενώ η μητέρα της είχε κληρονομήσει το 1/4 (25%), ως χήρα του εκλιπόντος συζύγου της. Στο διαμέρισμα διέμενε από τον θάνατο του άνδρα της η μητέρα, ενώ η κόρη είχε στην κυριότητά της τον Α’ όροφο του κτηρίου.

Η θυγατέρα, αρκετά χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της άσκησε αγωγή κατά της μητρός της, ζητώντας ποσοστό 75% επί της αξίας χρήσεως του ισογείου διαμερίσματος, στο οποίο διέμενε η μητέρα της.

Κατ’ αρχάς, η θυγατέρα είχε το δικαίωμα να αξιώσει το ποσοστό της επί της αξίας χρήσεως του ακινήτου. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος εκτίμησε κάποιες ιδιαίτερες περιστάσεις που υπήρχαν στην υπόθεση.

Συγκεκριμένα, το οικόπεδο επί του οποίου ανηγέρθη το κτήριο και η ανέγερση του κτηρίου είχαν γίνει προ δεκαετιών με χρήματα από την προίκα της μητρός. Το επίδικο διαμέρισμα ήταν η οικογενειακή στέγη της μητρός με τον άνδρα της (πατέρα της ενάγουσας θυγατέρας), επί σαράντα και πλέον έτη. Η ενάγουσα διαμένει στον Α’ όροφο, που ανηγέρθη με δαπάνες των γονέων της και της παραχωρήθηκε δωρεάν.

Επίσης, ο πατέρας είχε συντάξει διαθήκη με την οποία άφηνε την επικαρπία του διαμέρισματος του ισογείου στην σύζυγό του, αλλά η διαθήκη δεν ευρέθη μετά τον θάνατό του. Η μητέρα (εναγομένη) ήταν 73 ετών, χωρίς άλλους πόρους, παρά μόνο την σύνταξη του συζύγου της, ενώ η ενάγουσα (θυγατέρα), ήταν σε ακμαία ηλικία, επιτυχημένη ελεύθερη επαγγελματίας, ιδιοκτήτρια και άλλων ακινήτων που της είχαν αγοράσει ή μεταβιβάσει οι γονείς της.

Τέλος, τα τελευταία πέντε χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της, η ενάγουσα θυγατέρα δεν είχε προβεί σε κάποια δήλωση από την οποία να προκύπτει ότι θα διεκδικήσει από την μητέρα της το ποσοστό της από την μισθωτική αξία του ισογείου, με αποτέλεσμα, μετά την πάροδο τόσο μακρού χρόνου, να καθίσταται ιδιαίτερα δυσβάσταχτη για την μητέρα της η καταβολή του 75% ενοικίων πέντε περίπου ετών, την στιγμή που η μητέρα δεν είχε κανένα λόγο να αναμένει ότι θα της εζητείτο από τον κόρη της να της καταβάλει ποσοστό 75% της μισθωτικής αξίας του ισογείου.

Σε αντίθεση με τον Εφετείο, που είχε απορρίψει την ένσταση της μητρός περί καταχρηστικότητος, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «τα περιστατικά αυτά, αν είναι αληθή, καθιστούν καταχρηστική την άσκηση της αγωγής» και ότι «η άσκηση του δικαιώματος αυτού καθίσταται μη ανεκτή κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου», με αποτέλεσμα ένα δικαίωμα που κατ’ αρχάς ήταν υπαρκτό κατά το νόμο, (η αξίωση από την συγκύριο θυγατέρα ποσοστού 75% επί της μισθωτικής αξίας του κοινού ακινήτου), να καθίσταται τελικώς ανενεργό και μη εφαρμόσιμο, λόγω καταχρηστικής ασκήσεώς του.

30.08.2011

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.