Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
bm-bioxoi@otenet.gr

Ο κανόνας είναι ότι ο κύριος ακινήτου δικαιούται να το εξουσιάζει, να το απολαμβάνει και να το χρησιμοποιεί κατά βούληση, χωρίς να εμποδίζεται από άλλον, μη κύριο. Σε περίπτωση δε προσβολής της κυριότητάς του, ασκεί, μεταξύ άλλων, την διεκδικητική αγωγή στα δικαστήρια, για να αναγνωρισθεί ότι το ακίνητο είναι δικό του και να παύσει ο μη έχων δικαίωμα, να προσβάλλει την κυριότητά του επί του ακινήτου.

Υπάρχουν ωστόσο εξαιρετικές περιπτώσεις, στις οποίες η άσκηση του δικαιώματος επί του ακινήτου παρίσταται καταχρηστική, διότι παρά το ότι κάποιος έχει τυπικώς την κυριότητα ενός ακινήτου, η συμπεριφορά του για μακρό χρονικό διάστημα έχει δημιουργήσει ευλόγως την πεποίθηση σε κάποιον άλλον ότι δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του.

Στην υπ’ αριθ. 91/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε την ορθότητα αποφάσεως του Εφετείου Αιγαίου, σύμφωνα με την οποία απερρίφθη ως καταχρηστική η διεκδικητική ακινήτου αγωγή του κυρίου τού ακινήτου.

Εν περιλήψει το ιστορικό έχει ως εξής: δύο αδελφές είχαν την κυριότητα δύο ομόρων αγροτεμαχίων, επί των οποίων έκτισαν η κάθε μία οικία, κατά τρόπον που η μία οικία να είναι συνεχόμενη της άλλης. Η τρίτη αδελφή τους ήταν κάτοικος ΗΠΑ και συμφώνησε προφορικώς με τις άλλες δύο αδελφές της να κτίσει με δικά της χρήματα και την δική της οικία στην ταράτσα των δύο υπαρχόντων συνεχομένων ισογείων οικιών.

Κατά την συμφωνία τους η τρίτη αδελφή έστελνε από τις ΗΠΑ χρήματα και τελικώς ανήγειρε με δαπάνες της οικία, που απετέλεσε τον 1ο όροφο, ενώ οι δύο συνεχόμενες κατοικίες των αδελφών της ήταν στο ισόγειο.

Κατά το νόμο, τυπικώς, όποιος ανεγείρει οικοδομή, έστω και με δικά του χρήματα, επί οικοπέδου που ανήκει σε άλλον, δεν αποκτά την κυριότητα του ακινήτου που έκτισε, διότι αυτή ανήκει στον κύριο του οικοπέδου. (Τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις, superficies solo cedit, the surface yields to the ground).

Έτσι και στην ανωτέρω υπόθεση, μπορεί ο 1ος όροφος να κατασκευάσθηκε με χρήματα της αδελφής από τις ΗΠΑ, νομικώς όμως αυτός ανήκει στους ιδιοκτήτες των δύο ομμόρων αγροτεμαχίων.

Η συμφωνία των τριών αδελφών ήταν να συντάξουν συμβόλαια με σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και δωρεές, ώστε να κατοχυρωθεί η κυριότητα του 1ου ορόφου στην αδελφή από τις ΗΠΑ. Ενώ όμως η μία αδελφή τήρησε την συμφωνία, η άλλη αδελφή δεν το έπραξε, ακολούθως απεβίωσε και μετά ο σύζυγος και ο υιός της ήσκησαν διεκδικητική αγωγή κατά της αδελφής από τις ΗΠΑ, υποστηρίζοντας ότι τους προσβάλλει το ακίνητό τους και ότι ο 1ος όροφος τούς ανήκει, αφού σ’ αυτούς ανήκει και το αγροτεμάχιο, παρά το γεγονός ότι επί μακρό χρονικό διάστημα άφηναν την αδελφή της μητέρας και συζύγου τους να εγκαθιστά με δικές της δαπάνες στον 1ο όροφο κλιματιστικό και άλλον εξοπλισμό, δημιουργώντας της δικαίως την πεποίθηση ότι αναγνωρίζουν την προφορική συμφωνία ότι ο 1ος όροφος θα της ανήκει με συμβόλαια που θα υπογράψουν.

Το Εφετείο έκρινε ότι η διεκδικητική αγωγή που ήσκησαν ο σύζυγος και ο υιός της μίας αδελφής, κατά της άλλης αδελφής που διέμενε στις ΗΠΑ, ήταν καταχρηστική, διότι η συμπεριφορά των εναγόντων και της θανούσης αδελφής ήταν τέτοια που είχε δημιουργήσει στην εναγομένη αδελφή από τις ΗΠΑ την πεποίθηση ότι θα τηρήσουν την προφορική μεταξύ τους συμφωνία. Αυτή η συμπεριφορά την είχε οδηγήσει να καταβάλει χρηματικά ποσά για ανέγερση και εξοπλισμό του 1ου ορόφου, πράγμα που εγνώριζαν οι ενάγοντες και το απεδέχοντο, τώρα όμως αξιώνουν την κυριότητα του 1ου ορόφου, χωρίς να έχουν καταβάλει χρήματα για την ανέγερσή του, ούτε για την άδεια οικοδομής.

Επιπλέον, οι ενάγοντες είχαν επί μακρό χρόνο επιδείξει αδράνεια στην άσκηση του δικαιώματός τους. Τέλος, οι συνέπειες για την αδελφή από τις ΗΠΑ της αποδοχής τής διεκδικητικής αγωγής υπό αυτές τις συνθήκες θα ήταν ιδιαιτέρως επαχθείς, αφού ενώ αυτή είχε τηρήσει την συμφωνία και είχε καταβάλει τα χρήματα για την ανέγερση του 1ου ορόφου, οι αντίδικοι ζητούσαν τώρα να τους αναγνωρισθεί η κυριότητα του ορόφου αυτού.

Ο Άρειος Πάγος επεκύρωσε την απόφαση του Εφετείου ως ορθή, επομένως έκρινε ότι πράγματι η άσκηση της διεκδικητικής αγωγής ήταν καταχρηστική και ορθώς απερρίφθη.  

28 Νοεμβρίου 2011

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.