Που καταργεί προηγούμενη διάταξη και υποχρεώνει τους πωλητές να προσκομίζουν πριν την υπογραφή των συμβολαίων την βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον οικείο Δήμο!
-Στον νέο Νόμο δεν προβλέπεται κάποια χρονική προθεσμία προσαρμογής κατά την μετάβαση από το προηγούμενο νομικό καθεστώς στο τωρινό!
-Η πολυήμερη αναμονή για την έκδοση της βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ προκαλεί αρνητικές επιπτώσεις και σημαντικές χρονικές καθυστερήσεις για όλους τους συναλλασσόμενους!
Επιμέλεια: Ευθύμιος Χατζηϊωάννου
Αναστάτωση στην αγοραπωλησία ακινήτων και τα πάνω-κάτω στον προγραμματισμό όλων των επικείμενων εντός των προσεχών ημερών μεταβιβάσεων ακινήτων στην χώρα μας, με σημαντικές αρνητικές συνέπειες για τους συναλλασσόμενους, δημιουργήθηκε εξαιτίας μιάς παραδρομής, που συνέβη κατά την ψήφιση ενός νόμου!
Αυτό επισημαίνουν κτηματομεσίτες, δικηγόροι και συμβολαιογράφοι, που αντιμετωπίζουν, πλέον, σημαντικά προβλήματα με την αγοραπωλησία και την μεταβίβαση ακινήτων, λόγω μιάς παραδρομής ή αβλεψίας, η οποία οφείλεται πιθανότατα σε βιασύνη ή προχειρότητα και “φρενάρει” τις συναλλαγές αυτές, μεταθέτοντάς τις χρονικά στο μέλλον, με απρόβλεπτες συνέπειες!
Συγκεκριμένα, την 26/07/2017 ψηφίστηκε από την Βουλή το Σχέδιο Νόμου του Υπουργείου Εσωτερικών με τίτλο «Ρυθμίσεις για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου οργάνωσης και λειτουργίας των Δημοτικών Επιχειρήσεων Ύδρευσης Αποχέτευσης (Δ.Ε.Υ.Α.). Ρυθμίσεις σχετικές με την οργάνωση, την λειτουργία, τα οικονομικά και το προσωπικό των Ο.Τ.Α.. Ευρωπαϊκοί Όμιλοι Εδαφικής Συνεργασίας. Μητρώο Πολιτών και άλλες διατάξεις».
Στον νέο Νόμο δεν προβλέπεται κάποια χρονική προθεσμία προσαρμογής κατά την μετάβαση από το προηγούμενο νομικό καθεστώς στο τωρινό!
Στο άρθρο 59 του εν λόγω Νομοσχεδίου, ορίζεται ότι:
«1. Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας των πάσης φύσεως ακινήτων για οποιαδήποτε αιτία και προ της υπογραφής του συμβολαίου, οι πωλητές οφείλουν να προσκομίζουν στον συμβολαιογράφο βεβαίωση του οικείου Ο.Τ.Α. στην Περιφέρεια του οποίου κείται το ακίνητο, από την οποία να προκύπτει, ότι δεν οφείλεται τέλος ακίνητης περιουσίας, άλλως το συμβόλαιο μεταβίβασης είναι άκυρο, ελέγχεται δε ο συμβολαιογράφος που το συνέταξε.
2. Η παρ. 3 του άρθρου 44 του Ν. 4262/2014 (Α΄ 114) καταργείται».
Σύμφωνα δε με την τελική διάταξη του εν λόγω Νόμου (άρθρο 169): «Η ισχύς του παρόντος Νόμου αρχίζει από την δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά σε επιμέρους διατάξεις του».
Μάλιστα, στην εν λόγω διάταξη (άρθρο 59) -πιθανότατα εκ παραδρομής ή αβλεψίας- δεν ορίζεται κάτι ειδικότερο, σχετικά με την έναρξη ισχύος της, ούτε προβλέπεται κάποια χρονική προθεσμία προσαρμογής κατά την μετάβαση από το προηγούμενο νομικό καθεστώς στο τωρινό, με συνέπεια, η ισχύς της αρχίζει από την δημοσίευση του Νόμου στο Φ.Ε.Κ., η οποία πραγματοποιήθηκε την 3/8/2017.
Η πολυήμερη αναμονή για την έκδοση της βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ προκαλεί αρνητικές επιπτώσεις και σημαντικές χρονικές καθυστερήσεις για όλους τους συναλλασσόμενους!
Όμως, η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης περί μη οφειλής Τ.Α.Π. για την μεταβίβαση ακινήτων προϋποθέτει μια χρονοβόρα και ενδεχομένως δαπανηρή διαδικασία, είχε καταργηθεί το 2014, προκειμένου να ελαφρυνθεί η γραφειοκρατία στις συγκεκριμένες συναλλαγές, γεγονός που σημαίνει, ότι το ίδιο το κράτος μάλλον δεν την θεωρεί ύψιστης σημασίας. Συνεπώς, εάν κρίθηκε τώρα σκόπιμη η επαναφορά της υποχρέωσης αυτής, είναι προφανές, ότι ουδόλως θα ζημιωνόταν το δημόσιο συμφέρον από την ύπαρξη πρόβλεψης στην σχετική διάταξη, βάσει της οποίας η ισχύς της υποχρέωσης αυτής για την προσκόμιση της βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ να αρχίζει π.χ. έναν μήνα μετά την δημοσίευσή της, ώστε να μην προκληθεί αναστάτωση στις προγραμματισμένες για τις προσεχείς ημέρες μεταβιβάσεις.
Τα ανωτέρω επιφέρουν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις και καθυστερήσεις για τους συναλλασσόμενους, δεδομένου ότι η έκδοση βεβαίωσης περί μη οφειλής Τ.Α.Π. είναι στους περισσότερους Δήμους της χώρας μια χρονοβόρος διαδικασία, η διεκπεραίωση της οποίας (υπό κανονικές συνθήκες) απαιτεί 15 ημέρες τουλάχιστον.
Η μεταβίβαση ακινήτου είναι συναλλαγή μεγάλου συνήθως οικονομικού αντικειμένου και η αναβολή της πραγματοποίησής της την τελευταία στιγμή έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις στα συναλλακτικά κυκλώματα, στα οποία δραστηριοποιούνται ο αγοραστής και ο πωλητής, ιδιαιτέρως ο τελευταίος.
Ποιά είναι τα βασικά προβλήματα και οι κίνδυνοι, που αντιμετωπίζουν οι πωλητές και οι αγοραστές ακινήτων από την αιφνίδια μεταβολή των νομικών προϋποθέσεων της μεταβίβασης ακινήτων
Όταν η υπογραφή των συμβολαίων είναι θέμα ολίγων ημερών, ο πωλητής έχει συνήθως προγραμματίσει την χρήση του προϊόντος της πώλησης για την κάλυψη αναγκών ή υποχρεώσεών του. Η αιφνίδια ανατροπή του προγραμματισμού αυτού, στην καλύτερη περίπτωση, εκθέτει τον πωλητή ενώπιον εκείνων, με τους οποίους είχε σχεδιάσει -και πιθανότατα συμφωνήσει- να συναλλαγεί, θεωρώντας δεδομένη την πώληση και την είσπραξη του τιμήματος, αλλά και ανατρέπει κατ’ ακολουθία και τον δικό τους προγραμματισμό, προκαλώντας μια αλυσιδωτή αντίδραση ασυνέπειας. Στην χειρότερη των περιπτώσεων, οδηγεί τον πωλητή σε αδυναμία εκπλήρωσης ανελαστικών οικονομικών του υποχρεώσεων, θέτοντας σε διακινδύνευση την οικονομική ή επιχειρηματική του ευστάθεια.
Αλλά και ο αγοραστής υφίσταται συνέπειες από την αιφνίδια αναβολή μιας αγοραπωλησίας ακινήτου, λίγο πριν την πραγματοποίησή της καθώς, πιθανότατα, έχει προχωρήσει σε δέσμευση και, ενδεχομένως, σε μεταφορά των αναγκαίων κεφαλαίων.
Αυτή η κατάσταση μπορεί να επιφέρει την πλήρη ανατροπή του ταμειακού προγραμματισμού, ο οποίος, λόγω του ότι η συναλλαγή μπορεί είναι σημαντικού ύψους, είναι απολύτως εξαρτημένος από την πραγματοποίησή της.
“Απαιτείται άμεσα μια ρύθμιση, βάσει της οποίας θα καθοριστεί ένα μεταβατικό χρονικό διάστημα στην έναρξη ισχύος του άρθρου 59 του ανωτέρω Νόμου, σχετικά με την προσκόμιση της βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ”
Επιπλέον, θα παραμείνουν για άγνωστο χρονικό διάστημα δεσμευμένα τα ποσά, που έχουν καταβληθεί για τους φόρους και για την τυχόν άρση προσημείωσης, που βάρυνε το ακίνητο, ενώ δέκα άνθρωποι, η παρουσία των οποίων απαιτείται κατά την υπογραφή του συμβολαίου, θα πρέπει να επαναπρογραμματίσουν τις εργασίες τους, με άδηλο προς το παρόν χρονικό ορίζοντα, αντιμέτωποι με την ανατροπή του προσωπικού τους προγράμματος (συμβαλλόμενοι δικηγόροι, συμβολαιογράφοι κ.λπ.), ιδιαιτέρως σε μια περίοδο καλοκαιρινών διακοπών.
Εάν, μάλιστα, κάποιοι από τους συμβαλλόμενους (συνήθως οι αγοραστές) είναι αλλοδαποί ή ομογενείς μας, που ζουν στο εξωτερικό και έχουν προγραμματίσει την αυτοπρόσωπη παρουσία τους στην υπογραφή των συμβολαίων, ο αναπρογραμματισμός είναι μία δυσχερέστατη δοκιμασία. Στην περίπτωση αυτή δε, εκτός των πρακτικών συνεπειών, υπάρχουν και οι δυσμενέστατες επιπτώσεις στο επίπεδο των εντυπώσεων, όσον αφορά στην σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου των συναλλαγών στην χώρα μας. Επιπλέον, μετά από μια πολυήμερη αναβολή πάντα ελλοχεύει ο κίνδυνος της ματαίωσης.
Κατόπιν ολων αυτών, κτηματομεσίτες, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και οι λοιποί εμπλεκόμενοι στην αγοραπωλησία ακινήτων υπογραμμίζουν, ότι απαιτείται άμεσα μια ρύθμιση, βάσει της οποίας θα καθοριστεί ένα μεταβατικό χρονικό διάστημα στην έναρξη ισχύος του άρθρου 59 του ανωτέρω Νόμου του Υπουργείου Εσωτερικών, προκειμένου να αποφευχθεί μια άνευ λόγου μείζων διατάραξη των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων.
