Όπως επισημαίνει στην Deutsche Welle o σύμβουλος ακινήτων Φίλιππος Αποστολίδης, «η αγορά πλέον χωρίζεται σε δύο κατηγορίες: τις μικροεπενδύσεις έως 250.000-300.000 ευρώ, που αφορούν ακίνητα με στόχο την απόδοση μέσω μίσθωσης ή συνδυαστική χρήση, και τα ακίνητα πολύ υψηλής αξίας, άνω των 700.000 ευρώ, που απευθύνονται σε ένα ιδιαίτερα ενεργό κοινό με έμφαση στο lifestyle και την τοποθεσία».
Ο ίδιος τονίζει ότι δεν υπάρχει πλέον μία ενιαία ελληνική αγορά ακινήτων: «Άλλη αγορά είναι η Αθήνα, άλλη η Θεσσαλονίκη, άλλη η Χαλκιδική και άλλο ένα τουριστικό νησί». Σε ορισμένες περιοχές, προσθέτει, η ζήτηση επηρεάζεται από αγοραστές με εισοδήματα από χώρες υψηλότερων αποδοχών. Η επίδραση της αγοράς ξεπερνά πλέον τα όρια του real estate. Όπως τονίζει ο Αποστολίδης, «όταν ένα δυσανάλογο μέρος του εισοδήματος κατευθύνεται στη στέγαση, περιορίζεται η δυνατότητα κατανάλωσης, επένδυσης ή ακόμα και δημιουργίας οικογένειας».
Την ίδια στιγμή, η μεσαία κατηγορία κατοικιών καταγράφει τη μεγαλύτερη επιβράδυνση, ενώ οι διαπραγματεύσεις στα μεταχειρισμένα ιδιωτικά ακίνητα επιστρέφουν σταδιακά. Σημαντικό σημείο τριβής είναι οι προσδοκίες των ιδιοκτητών, με τον Αποστολίδη να υπογραμμίζει πως «το κλειδί στις πωλήσεις έγκειται στην ψυχολογική ωρίμανση των πωλητών, οι οποίοι συχνά αργούν να προσαρμοστούν στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς σε σχέση με τους αγοραστές που αποκτούν γρηγορότερα εικόνα».
Γιατί οι τιμές δεν μπορούν να πέσουν
Η έλλειψη νέων κατοικιών συνδέεται άμεσα με το υψηλό κόστος κατασκευής, το οποίο δυσκολεύει την ανάπτυξη νέων έργων. Οι αυστηρότερες ενεργειακές και κατασκευαστικές προδιαγραφές αυξάνουν σημαντικά το κόστος ανάπτυξης νέων κατοικιών.
Η άνοδος του κόστους υλικών και η έλλειψη εργατικού δυναμικού επιβαρύνουν περαιτέρω την κατάσταση. Όπως εξηγεί ο αρχιτέκτονας Αλέξανδρος Μαββίδης, «όταν το άθροισμα του κόστους γης και οικοδόμησης εξαντλεί την αγοραστική δυνατότητα του μέσου ενδιαφερόμενου, οι εταιρείες αναπτύξεων προτιμούν να επιβραδύνουν την ανάπτυξη νέων έργων». Η στάση αυτή επηρεάζει την έλλειψη νέων διαμερισμάτων και εμποδίζει την αποκλιμάκωση των τιμών στη νεόδμητη αγορά.
Tα κλειστά ακίνητα δεν επιστρέφουν εύκολα στην αγορά
Η αξιοποίηση των χιλιάδων κλειστών διαμερισμάτων προβάλλεται συχνά ως λύση στη στεγαστική κρίση. Ωστόσο, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Όπως επισημαίνει ο Φίλιππος Αποστολίδης, «πολλά από αυτά τα ακίνητα παραμένουν αδρανή λόγω πολυϊδιοκτησίας και περίπλοκων κληρονομικών εκκρεμοτήτων με τρεις, τέσσερις ή πέντε συνιδιοκτήτες».
Εξίσου αποτρεπτικά λειτουργεί και το κόστος ανακαίνισης, εξαιτίας της γενικότερης αύξησης των τιμών στον τομέα των κατασκευών. Όπως αναφέρει ο Αλέξανδρος Μαββίδης, «σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά εκεί όπου οι τιμές πώλησης ακινήτων είναι υψηλές, το κόστος αγοράς και εκσυγχρονισμού ενός παλαιού ακινήτου μπορεί να προσεγγίζει ακόμα και εκείνο ενός νεόδμητου», με αποτέλεσμα να μην είναι οικονομικά συμφέρουσα η όλη διαδικασία και αρκετοί αγοραστές να στρέφονται τελικά σε νεότερες κατασκευές.
Το νέο κύμα ξένων αγοραστών και οι «ψαγμένοι» επενδυτές
Η αυστηροποίηση των όρων της Golden Visa και οι πρόσφατες κυβερνητικές εξαγγελίες, που προβλέπουν αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες, αναδιαμορφώνουν το τοπίο της ξένης ζήτησης. Σε αυτό το περιβάλλον, το μαζικό κύμα ενδιαφέροντος από χώρες εκτός ΕΕ εμφανίζει τάσεις επιβράδυνσης, ενώ αυξάνεται η παρουσία Ευρωπαίων αγοραστών, κυρίως από τη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία.
Πέρα από συνταξιούχους και επενδυτές, αυξάνεται το ενδιαφέρον και από εργαζομένους εξ αποστάσεως και ψηφιακούς νομάδες που επιλέγουν την Ελλάδα ως τόπο εγκατάστασης. Όπως σημειώνει ο Ντιρκ Ράινχαρτ από τη δικηγορική εταιρεία MStR Law, «πρόκειται για ανθρώπους που διατηρούν εισοδήματα από το εξωτερικό, αλλά επιλέγουν να ζουν και να εργάζονται από την Ελλάδα, αξιοποιώντας και τα διαθέσιμα φορολογικά κίνητρα».
«Αυξάνεται ο αριθμός των αγοραστών που στρέφονται στην αγορά ερειπωμένων ή εγκαταλελειμμένων κτισμάτων σε απομακρυσμένους οικισμούς της Πελοποννήσου, της Κρήτης ή των νησιών, με στόχο την ιστορική αποκατάσταση και την ομαλή ένταξή τους στην τοπική ζωή», τονίζει η δικηγόρος Άντα Στρογγυλάκη από την MStR Law. «Βλέπουμε ζευγάρια από τη Γερμανία, την Ελβετία ή τη Βόρεια Ευρώπη να εξασφαλίζουν χρηματοδότηση στη χώρα τους και να επενδύουν στην αποκατάσταση παλαιών κτισμάτων στην ελληνική περιφέρεια», αναφέρει.
Ανέφικτες οι πωλήσεις «μόνο σε Έλληνες»
Παράλληλα, έχουν εμφανιστεί μεμονωμένες πρωτοβουλίες υπέρ της προτεραιότητας σε Έλληνες αγοραστές. «Το ελληνικό κράτος και το ελληνικό δικαιικό σύστημα επιτρέπουν την ελεύθερη πώληση των ακινήτων», σημειώνει ο Νάσος Μιχελής, δικηγόρος της MStR Law, υπογραμμίζοντας ότι αποκλεισμοί βάσει εθνικότητας είναι αντίθετοι τόσο στο ελληνικό Σύνταγμα όσο και στην ευρωπαϊκή έννομη τάξη.
Όπως επισημαίνει, «η πρόσβαση στην αγορά ακινήτων δεν μπορεί να εξαρτάται από την εθνικότητα του ενδιαφερομένου αλλά από τους κανόνες της ίσης μεταχείρισης».
Διεθνή παραδείγματα και μεταρρυθμίσεις
Σχολιάζοντας τις διεθνείς πρακτικές, ο Αλέξανδρος Μαββίδης υπογραμμίζει ότι «μέτρα όπως το πλαφόν στα ενοίκια, όπως εφαρμόστηκαν π.χ. στο Βερολίνο, αποδείχθηκαν αρνητικά για την προσέλκυση επενδύσεων και τη συντήρηση του κτιριακού αποθέματος», επηρεάζοντας την εύρυθμη λειτουργία της αγοράς. «Οποιαδήποτε ενέργεια προς αυτή την κατεύθυνση απαιτεί τεράστια προσοχή και θα πρέπει να γίνεται με λεπτομερή ανάλυση της αγοράς και διαβούλευση με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς». Ο ίδιος προτείνει να διερευνηθούν καλές πρακτικές άλλων χωρών σε σχέση με προγράμματα προσιτής και κοινωνικής στέγης. Παράλληλα, η θεσμική απλοποίηση μέσω της πλήρους εφαρμογής της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και της ταχείας άρσης βαρών κρίνεται απαραίτητη.
Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν βρίσκεται πλέον στη φάση της εκρηκτικής ανόδου, αλλά σε μια πιο ώριμη φάση αναπροσαρμογής. Η επόμενη ημέρα θα κριθεί όχι μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της χώρας να αυξήσει την προσφορά κατοικιών και να εφαρμόσει πολιτικές προσαρμοσμένες στις ανάγκες κάθε περιοχής.
