Από την 1η Φεβρουαρίου 2017 ισχύουν στην Ελλάδα οι διατάξεις του νέου Νόμου για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων σε τουρίστες!
-Τι πρέπει να γνωρίζουμε για το «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων», τα χαρακτηριστικά, τους όρους και τους περιορισμούς στα εκμισθούμενα ακίνητα και το ισχύον διοικητικό πρόστιμο στους παραβάτες!
Επιμέλεια: Ευθύμιος Χατζηϊωάννου
Σημαντικό βήμα για τον εξορθολογισμό του νομικού πλαισίου, που διέπει τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις ακινήτων στην χώρα μας, αποτελεί η ψήφιση από την ελληνική Βουλή του Ν. 4446/2016 (ΦΕΚ Α 240/22.12.2016), ο οποίος έχει τίτλο «Ρυθμίσεις για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού» και ρυθμίζει όλα, όσα αφορούν τις μισθώσεις αυτές.
Όλο και περισσότεροι ιδιώτες στην Ελλάδα ενοικιάζουν σε τουρίστες για περιορισμένο χρονικό διάστημα από ένα δωμάτιο διαμερίσματος, έως πολυτελείς βίλες!
Όπως είναι γνωστό, ο οικοδομικός οργασμός των τελευταίων δεκαετιών σε συνδυασμό με την μετανάστευση και την αποαστικοποίηση οδήγησαν στον πληθωρισμό των ακατοίκητων διαμερισμάτων στις πόλεις και στην υπερπροσφορά ακινήτων προς εκμίσθωση με χαμηλό μίσθωμα. Η δυσχέρεια εκμίσθωσης αφ’ ενός και η υπερφορολόγηση, αφ’ετέρου, της ακίνητης περιουσίας εξανάγκασαν τους ιδιώτες ιδιοκτήτες, είτε να την πωλήσουν, είτε να στραφούν σε νέες μορφές εκμετάλλευσής της, συμπεριλαμβανομένης της βραχυχρόνιας ενοικίασης κατοικιών σε τουρίστες μέσω διαδικτύου. Ήδη με την χρήση ψηφιακών πλατφορμών, η πιο γνωστή από τις οποίες είναι αυτή της Airbnb, εκατοντάδες ιδιώτες στην Ελλάδα ενοικιάζουν σε τουρίστες για περιορισμένο χρονικό διάστημα από ένα δωμάτιο διαμερίσματος, έως πολυτελείς βίλες, και ο αριθμός αυτός των εκμισθωτών αυξάνεται συνεχώς!
Η απαγόρευση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων κατοικιών από ιδιώτες στερούσε έσοδα από τον κρατικό προϋπολογισμό
Όμως, μέχρι πρόσφατα, δεν υπήρχε στην Ελλάδα νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών. Μόνον επιχειρήσεις (ξενοδοχεία, πανσιόν, επιχειρήσεις ενοικιαζομένων δωματίων κλπ) έχουν το νόμιμο δικαίωμα να εκμισθώνουν κατ’ επάγγελμα καταλύματα σε τουρίστες. Ο δε Νόμος απαγορεύει, η συμφωνημένη διάρκεια μίας μίσθωσης κατοικίας να είναι μικρότερη των τριών ετών (άρθρ. 2, παρ. 1 Ν. 1703/1987). Ακόμη και αν οριστεί διάρκεια μίσθωσης μικρότερη της τριετίας με σχετικό όρο στο μισθωτήριο συμφωνητικό, αυτός είναι άκυρος. Ως εκ τούτου, οι ιδιώτες, που επιθυμούσαν να εκμισθώσουν κάποια κατοικία σε τουρίστες για περιορισμένο χρονικό διάστημα, δεν μπορούσαν να κατοχυρωθούν νομικά ως εκμισθωτές. Ταυτόχρονα, επειδή δεν είχαν την δυνατότητα να δηλώσουν μία τέτοια μίσθωση στο Υπουργείο Οικονομικών και κατά συνέπεια, ούτε το εισόδημά τους από αυτήν, ο κρατικός προϋπολογισμός στερούνταν φορολογικών εσόδων.
Το νέο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις κατοικιών σε τουρίστες από ιδιώτες
Προκειμένου το Κράτος να φορολογήσει το εισόδημα των ιδιωτών από την ενοικίαση κατοικιών σε τουρίστες, η ελληνική Βουλή ψήφισε τον Ν. 4446/2016 (ΦΕΚ Α 240/22.12.2016). Το άρθρο 111 του εν λόγω Νόμου έχει τίτλο «Ρυθμίσεις για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού». Ως δε οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται «κάθε μοντέλο, όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες».
Ο Νόμος θέτει μία σειρά από αυστηρές προϋποθέσεις, οι οποίες θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά, προκειμένου να είναι σύννομη η ενοικίαση των ακινήτων, με σκοπό να αποφευχθεί από τον εκμισθωτή η κτήση της εμπορικής ιδιότητας, μέσω της παροχής οργανωμένων υπηρεσιών διαμονής.
Το «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων», οι περιορισμοί στον αριθμό των εκμισθούμενων ακινήτων και το διοικητικό πρόστιμο!
Κατ’ αρχήν, οι ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα) εκμισθωτές και οι υπεκμισθωτές πρέπει να είναι εγγεγραμμένοι στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» του Υπουργείου Οικονομικών. Ο αριθμός μητρώου τους πρέπει να συνοδεύει κάθε αγγελία ενοικίασης σε οποιοδήποτε μέσο προβολής, ψηφιακό ή μη. Επιπλέον, κάθε δικαιούχος εισοδήματος επιτρέπεται να εκμισθώνει μέχρι δύο ακίνητα. Εάν δεν πληρούνται οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων ευρώ (5.000€), κατόπιν εισήγησης των αρμοδίων Υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισμού στο Υπουργείο Οικονομικών.
Ποιοί περιορισμοί ισχύουν για την διάρκεια της μίσθωσης
Κάθε ακίνητο δεν επιτρέπεται να μισθώνεται για περισσότερες από εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος σε νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων και περισσότερες από 90 ημέρες σε κάθε άλλη περιοχή, εκτός εάν το εισόδημα του εκμισθωτή από το σύνολο των ακινήτων, που εκμισθώνονται με μίσθωση αυτού του είδους, είναι μικρότερο των δώδεκα χιλιάδων ευρώ (12.000€) ετησίως.
Ποιές είναι οι απαραίτητες προϋποθέσεις και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, που προβλέπονται από την ισχύουσα Νομοθεσία
Ο Νόμος θεωρεί ως ακίνητο: α) Το διαμέρισμα, β) την μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών, οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, και γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.
Τα ακίνητα πρέπει: α) Να έχουν εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων, β) να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, γ) να είναι επιπλωμένα και να περιέχουν τουλάχιστον κλινοσκεπάσματα και δ) να έχουν λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή να έχουν διατηρηθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010 (Α΄ 62), ή να έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011 (Α΄ 209).
Οι έλεγχοι για ενδεχόμενες παραβάσεις των ως άνω προϋποθέσεων διενεργούνται από μικτά συνεργεία ελέγχου, που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.
Σημειώνεται, ότι οι ως άνω διατάξεις ισχύουν από την 01.02.2017.
